Как заработать и накопить на квартиру, и стоит ли брать ипотеку

Хотите взять ипотеку и при этом заработать? Все банкиры и финансисты советуют занимать деньги только в двух случаях – когда жизненно необходимо и чтобы преумножить свой капитал получить новый источник дохода. Научите свои деньги работать на вас. Даже ипотека может принести постоянный пассивный доход, если все заранее просчитать. Так, как же заработать на ипотеке? Есть несколько способов.

Внимание! Совсем не обязательно брать именно ипотеку. Выберите самое выгодное предложение банков.

Способ #1. Купить и сдавать – пассивный доход

Трудно поверить, но самыми предприимчивыми в сфере аренды квартир в России можно назвать пенсионеров. Некоторые их них просто сдают одну из комнат и получают добавку к пенсии. Но есть и такие, которые превращают в бизнес обычную ипотеку.

Например, способ заработка одной из очень предприимчивых старушек:

Выйдя на пенсию, женщина захотела подарить себе интересную жизнь с путешествиями. Пенсии не хватало. Она поселилась у соседки по лестничной площадке, а свою двухкомнатную квартиру сдавала 6 студентам Оплата – по 7 тыс. руб. с каждого.

Что было дальше – смотрите в таблице. Ее история жизни не так важна, как тот способ, который помог пенсионерке путешествовать 3 раза в год и весело жить.

Количество квартирантов6 человек
Оплата в месяц с каждого6 х 7 тыс. руб. = 42000 руб.
Годовой доход с минусом коммунальных расходов (6 тыс. в месяц)432000 руб.
Размер пенсии8000 руб.
Общий ежемесячный доход (без учета расходов)50 тыс. руб.
Стоимость двухкомнатной квартиры2200000 руб.
Ипотечный кредит, условияпроцентная ставка 11,9% годовых;
созаемщик – взрослый сын (без этого ипотеку пенсионерке не одобрили;

первоначальный взнос – 15% = 400000 руб.;

сумма одобренного кредита — срок – 10 лет с возможностью досрочного погашения;

ежемесячный платеж – 18376 руб.

Остаток личных денег перенесен во вклад в банке под 7% годовых32 тыс. руб.
Распределение ежемесячного дохода50000 руб. – 6 тыс. руб. (коммунальные) – 18376 руб. (платеж) – 12 тыс. руб.(еда, домоведение) = 13624 руб.
Каждый месяц вклад пополнялся на сумму13 тыс. руб.

Женщина расплатилась с банком через 5 лет. Стала собственницей 2 двухкомнатных квартир, которые постоянно заселяла квартирантами.

Продала свою старую двухкомнатную квартиру, внесла эту сумму как первоначальный взнос и купила уже в потребительский кредит под залог недвижимости трехкомнатную квартиру.

Но годы идут, и потребности пенсионерки становились все скромнее, а физической возможности искать и заселять квартирантов, все меньше. Поэтому, она продала двухкомнатную квартиру (деньги передала детям на бизнес), а сама проживала трехкомнатной квартире с двумя квартирантами. По завещанию, после ее смерти, квартира переходила в собственность внучки.

Внимание! В таблице приведены не все расчеты. Для того,чтобы вы могли потренироваться, и посчитать:

  1. Какая сумма по вкладу набежит через год, если бабушка вносила ежемесячно по 13 тыс. руб. на вклад под 7% годовых? А по 8%?
  2. Возможно ли тратить на еду в месяц не 12 тыс. руб., а, например, 8? Какая выгода от этого? Как быстро можно было бы таким образом расплатиться с кредитом?
  3. Вставьте в таблицу собственные данные и посмотрите, а вы смогли бы так? А лучше? Доходнее? Экономнее?
  4. Бабушка 1 год скромно питалась и экономила на всем, включая пенсию. Сколько бы времени ушло у вас, чтобы создать такую структуру?

Следующие 2 способа очень интересные в плане масштабов реализации. Вы можете создать империю по продаже и аренде недвижимости. Есть 2 условия:

  1. Быстро можно раскрутиться, если есть начальный собственный капитал, знания, опыт в успешном бизнесе и знакомства. Во всех других случаях, до момента, когда вы скажете: «у меня есть доходный бизнес», года два пройдет точно. А может и три, если совсем все плохо.
  2. «Не зная броду, не суйся в воду» – хотя бы курсы нужные пройдите, чтоб не пролететь, как «фанера над Парижем». Деньги – это еще не все. В каждой сфере нужно учиться. Выделите сумму, и инвестируйте ее в свое образование.
  3. Вам нужны курсы:
  • по бухгалтерии – научитесь не только считать, но вести учет;
  • по продаже недвижимости – в этой области своя специфика, поэтому ее нужно изучить;
  • по продвижению товара (работа с людьми, психология, как разговаривать, чтобы захотели вас слушать, и купить именно у вас).

Это все модные направления, найти такие коучинги легко. Главное, ищите профессионалов, которые дают знания, а не «льют воду» на мозги слушателей.

Если есть деньги на первый взнос по ипотеке

До 17 декабря мы имели следующую картину:

Для примера была взята реальная ставка ипотечного кредита 16%. В рекламных буклетах многие банки указывали меньшую ставку (14% или даже 13%), но на деле давали под больший процент.

И следующую картину доходности:

Первоначальные вложения400 000 рублей
Ежемесячный доход50 000 рублей
Ежемесячный расход (ипотечный платеж + квартплата)27 206 рублей
Расчет окупаемости
Денежный поток (в месяц)22 794 рубля
Срок окупаемости18 месяцев
Доходность вложения68,3% годовых

Так могло бы быть, но 17 декабря большинство банков перестали выдавать ипотеку. А те несколько банков, которые до сих пор не испугались и продолжают выдавать ипотеку, очень сильно задрали ставки.

Новые ставки от UniCredit Bank

В результате мы имеем то, что имеем:

Первоначальные вложения400 000 рублей
Ежемесячный доход50 000 рублей
Ежемесячный расход (ипотечный платеж + квартплата)40 522 рублей
Расчет окупаемости
Денежный поток (в месяц)9 478 рубля
Срок окупаемости43 месяца или 3,5 года
Доходность вложения28,4% годовых

Увеличение ставки по ипотечному кредиту существенно снизило рентабельность таких инвестиций. А маленький денежный поток существенно увеличивает риски, связанные с простоем площадей и незапланированными тратами.

На мой взгляд, учитывая новые условия кредитования и относительно высокую рискованность подобных инвестиционных проектов, намного разумнее поместить деньги на банковский вклад.

Тем более, что ставки по вкладам также возросли. Слышал по радио, что теперь можно найти вклады до 25% годовых в рублях. Сам правда еще такого не встречал.

Банковский вклад обладает одним существенным преимуществом перед подобными проектами — вы всегда можете быстро выдернуть деньги!

Способ #2. Покупать и продавать – создать бизнес по продаже недвижимости

Часто все начинается с продажи или покупки одной квартиры, комнаты. С чего начать? С расчетов собственного (или семейного дохода), ежемесячных затрат.

Для этого расчертите таблицу. Обязательно не на компьютере, а в тетради. Примерно таблица должна выглядеть так, как на примере.

Заполнять таблицу нужно несколько месяцев подряд. Каждый следующий месяц расходы должны уменьшаться и достичь хотя бы 80% от дохода. То есть, накопления – по 20% ежемесячно, это нормально, при определенном доходе, не ниже 43 тыс. руб. на семью. Если представить, что жена получает 18 тыс. руб., а муж – 25 тыс. руб. (обычно мужчины зарабатывают гораздо больше) В цифрах – отложить можно по 8600 руб. после каждой зарплаты. Данные приведены по средней доходности семьи из 4 человек (два работающих взрослых и двое детей школьного возраста).

Важно! Деньги откладывайте сразу, как только получите их. При безналичной зарплате – сразу переводите на накопительный счет, другую карту или вклад. «Потом» – не бывает. Вы их потратите.

Месяц, датаОбщий доход
В примере у семьи нет дополнительного дохода. Но у вас он может и быть
Расходы по статьям. Эту строку расчертите и как отдельную таблицу. Вписывайте в нее абсолютно все расходы по чекам и квитанциям, а в конце месяца проверьте, на что уходит больше всего денег, что действительно нужно, а от чего можно отказатьсяОстатокНакопления
25.07.18Муж – 25 тыс. руб.
Жена – 18 тыс. руб.
Еда – 8 тыс. руб.
Одежда – 2000 руб.

Развлечения – 4000 руб.

Мелочи – 2000 руб.

Проезд на работу – 8 тыс.

Детям в школу -//- нет (каникулы)

8600
26. 07.18Еда
Проезд

Коммунальные

Итого: за неделю43000 руб.8600
За месяц43000 руб.24000 руб.10400 руб.8600
За год516000103200 руб.

Остались свободные деньги? Отложите и их. По таблице видно, что эта семья может взять кредит, если ежемесячные платежи будут не больше 12 тыс. руб.

Значит, для покупки квартиры им нужно собирать деньги 2 – 3 года, если открыть вклад под 7 – 8% годовых.

Итак, вы собрали первоначальный взнос, обеспечили себе подушку безопасности в виде отложенной суммы в 2 – 3 платежа по кредиту (на всякий случай, чтобы было время найти новый источник дохода). Приобрели квартиру с помощью займа.

Возможности и расчеты заработка и накопления денежных средств на приобретение квартиры за один год

Многие точно не знают, какое жилье им больше подойдет, и тратят много времени и средств на поиски недвижимости. Важно сразу определиться с параметрами жилья, которое вы хотите приобрести для себя.

Риелторы, имеющие большой профессиональный опыт по покупке и продаже недвижимости, часто предлагают свои услуги. Они предлагают, имеющиеся у них варианты жилья, и помогают клиентам подобрать наиболее подходящую для них квартиру или дом.

Многие люди, например, приобретая новое жилье, хотят, чтобы оно было недалеко от их места работы или от школы, где учится их ребенок, многие хотят приобрести квартиру примерно в том же районе, где они уже привыкли жить или на той же самой ветки метро.

Но важно помнить, что услуги риелторов не бесплатные, и стоимость квартиры, которую вы хотите приобрести, сразу может вырасти на 10-15%. Например, вы хотите приобрести в Москве однокомнатную квартиру за 4-5 миллионов рублей, риелторам придется заплатить за их услуги 400-600 тысяч рублей.

За такие деньги можно сделать качественный ремонт в квартире или приобрести новую мебель и технику. Поэтому необходимо выбрать, что для вашей семьи важнее при покупке недвижимости и составить точные характеристики жилья, которое вы хотите приобрести.

Характеристики жилья: прежде чем покупать необходимо выбрать квартиру для комфортного проживания: 1, 2, или 3-х комнатную, важно также разобраться в планировке квартиры, которую вы хотите приобрести: комнаты будут изолированные или допустим вариант смежных комнат. Необходимо определиться с площадью планируемого жилья, с размерами кухни в квартире. Если в вашем доме обычно бывает много гостей, то вам подойдет вариант кухни, совмещенной с гостиной. Если новая квартира приобретается для одного человека, то в ней кухня может быть обычной.

Расположение квартиры: необходимо точно знать, где вы собираетесь приобрести новое жилье: в самом центре города, на его окраине или за городом. Тем, кто хочет жить за городом, можно порекомендовать таунхаус в каком-нибудь загородном поселке коттеджного типа. Стоимость такого приобретения будет не дороже, чем в городе, а возможно даже дешевле. Выбор месторасположения вашего нового жилья зависит от вашего психологического настроя и ваших предпочтений. Самое главное, чтобы новая недвижимость принесла вам только радость и положительные эмоции.

Возможные условия приобретения недвижимости: необходимо выбрать как вы будите покупать новое жилье: материнским капиталом, внесете проценты платежа, возьмете жилье в рассрочку на определенный срок или возьмете ипотеку.

Средства для покупки новой недвижимости: необходимо разумно рассчитать уже накопленные средства на приобретение квартиры, и определиться с допустимыми ежемесячными расходами на покупку жилья.

Когда вы точно определитесь с этими критериями, то количество предлагаемых на рынке недвижимости объектов сразу сократиться, и вам будет легче выбрать именно то жилье, которое соответствует всем вашим критериям.

Приведем расчетный пример. Вы выбрали и решили купить квартиру где-нибудь в регионе, стоимость ее составляет 2 млн. рублей. Но на данный момент вы располагаете только суммой 500 тыс. рублей. Чтобы купить выбранное жилье вам необходимо еще 1,5 млн. рублей. Разделим недостающую сумму на 12 месяцев и получим 125000 рублей.

Таким образом откладывая в месяц по 125000 рублей, вполне реально накопить недостающую до покупки жилья сумму. Если ваша заработная плата не позволяет вам накопить такую сумму за месяц, то есть несколько способов дополнительного заработка, которые помогут вам осуществить вашу мечту о покупке нового жилья.

Как перейти на новый уровень дохода

Совокупный доход семьи40 тыс. руб.
Дополнительная недвижимость в собственности – есть жилье родителей, где можно пожить пару летСвою квартиру можно сдавать самым выгодным образом. Если есть кому заниматься рекламой и размещением объявлений, то посуточная сдача жилья принесет более быстрый доход. Так же выгодно вселять студентов, но два летних месяца дохода не принесут.
Минусы – скорее всего, потом нужно будет делать ремонт
Кредит или ипотекаВыбираем по самым выгодным условиям – оптимальный баланс между процентной ставкой, сроком кредитования и возможностью досрочно погасить заем
Особые условияКредит берите так, чтобы несмотря на платежи, могли откладывать хотя бы 5 тыс. в месяц. Это важно не только материально, но и психологически. У вас будет уверенность в том, что у семьи есть деньги несмотря ни на какие кредиты. Будете спокойнее, увереннее, без паники и ожидания краха.
За счет платы арендаторов
  1. Погашаете кредит полностью (иначе зачем все начинать?).
  2. Оплачиваете коммунальные (или квартиранты сами это делают под вашим чутким руководством).
  3. Вносите дополнительные суммы и сами, чтобы погасить кредит досрочно.
  4. Берете еще одну квартиру с помощью банка.
  5. Оплачиваете кредит за счет оплаты аренды (действуете по прежней схеме.
  6. Аренда одной из квартир приносит вам чистый доход.
  7. Покупка третьей жилой недвижимости переведет вас на другой уровень. Здесь вы можете задуматься о хостеле, гостинице. Опыт у вас уже есть, в банке вы постоянный благонадежный клиент. Остается подобрать недвижимость.

Все говорится достаточно быстро, но по времени достижение такой цели возможно в течение 5 лет, а доход от 200 тыс. в месяц начнете получать еще через 3 – 5 лет. Или, если отбросить покупки квартир и перейти сразу к хостелу, доход в сотни тысяч (обязательно оформлять ИП) через 5 – 6 лет гарантированно обеспечен.

Внимание!

  1. Обдумайте, как бы вы сами все это сделали «провернули»?
  2. Что вам для этого, кроме денег нужно?
  3. Как надо действовать, чтобы стать владельцем комплекса недвижимости?
  4. Вы можете найти дополнительный источник дохода, чтобы ускорить процесс и начать получать высокую прибыль от недвижимого имущества?
  5. С чего начнете расчеты?
  6. Какой план составить?

Описание доходной квартиры под ипотеку

Объявление с ценой и описанием, размещено на Avito:

Данный объект выставляется уже не первый раз и уже существенно потерял в цене. Но несмотря на это прошло уже 5 месяцев, а воз и ныне там. Это хороший повод поторговаться.

Торговался бы я так. Я бы позвонил хозяевам и сказал:

— Вы знаете, я покупаю квартиры, чтобы сохранить деньги. И поэтому она мне не совсем подходит, так как 4х комнатные квартиры потом очень трудно продать… ну вы и сами наверно знаете! Обычно я поэтому покупаю двухкомнатные. Но если вы мне согласитесь продать ее за 3 миллиона, то я готов взять, практически не глядя. И уже сегодня готов подъехать и внести задаток.

— Я готов продать за 3 миллиона 250 тысяч рублей.

— Нет, я готов купить только за 3 миллиона. Вы подумайте и, если надумаете, то позвоните мне. Я до пятницы буду выбирать и смотреть квартиры, если успеете до этого времени, я у вас возьму.

Если вам не перезвонят, то звоните сами и продолжайте торг.

Планировка в этих домах очень хорошая, нет смежных комнат. Это сильно упростит нам задачу при переделке. Кстати, как дорого сдать смежные комнаты, вы можете узнать из моей платной книги.

Если нет денег на первый взнос по ипотеке

Раньше, до 17 декабря, мы могли сначала взять кредит на первый взнос по ипотеке, а потом и саму ипотеку. Таким образом, любой желающий мог создать источник пассивного дохода на ровном месте, не вкладывая ни копейки денег.

Теперь такой возможности нет. Возросшие процентные ставки делают подобные проекты нерентабельными. Мы не то что создадим пассивный доход, а даже наоборот создадим “черную дыру”, засасывающую наши деньги.

Я продолжаю надеяться, что экономическая обстановка вскоре наладится, и мы сможем снова проворачивать всякие хитрые трюки.

Хочешь узнать еще больше финансовых хитростей и трюков с недвижимостью — подписывайся на рассылку новых статей моего блога. Форма снизу.

Большой первоначальный взнос по ипотеке

А что произойдет с рентабельностью нашей инвестиции, если мы увеличим первый взнос по ипотеке? Возрастет рентабельность или, наоборот, уменьшится?

Чтобы ответить на этот вопрос, я вычислил для нашего примера срок окупаемости и доходность вложений в зависимости от первоначального взноса. Процентная ставка по ипотеке в данном расчете равна 25%.

Первоначальный взнос (руб.)ДоходностьСрок окупаемости (мес.)Денежный поток в мес. (руб.)
400 000

30%

30%

30%

30%

Как видите, огромная процентная ставка съела все плюсы данного метода. Доходность указана с точностью +/- 2%.

А раньше все было “шоколадно”. Привожу аналогичный расчет, но только для старой ставки в 16%.

429 500
1 000 000
4025 000
2 000 000
4346 500
2 200 000 (без ипотеки)
4450 000
Первоначальный взнос (руб.)ДоходностьСрок окупаемости (мес.)Денежный поток в мес. (руб.)
400 00077%1625 794
1 000 00041%3033 863
2 000 00028%4247 310
2 200 000 (без ипотеки)27%4450 000

При адекватной процентной ставке ипотека могла служить нам хорошим рычагом для достижения сказочной доходности.

Рейтинг
( 2 оценки, среднее 4.5 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: