Покупка недвижимости в Москве, России и за рубежом: главные пути инвестирования средств


Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Прежде чем инвестировать в недвижимость, нужно реально оценить плюсы и минусы вложения средств.

Плюсы

  • Недвижимость всегда (или почти всегда) ликвидна
  • Приобретая недвижимость, можно сдавать ее в аренду и получать прибыль
  • Приобретение недвижимости относительно доступно большинству (кредиты, ипотеки)
  • Выбор объектов достаточно большой.

Риски и минусы

  • Спрос на недвижимость меняется в зависимости от экономической ситуации в стране и регионе.
  • В маленьких городах спрос низкий или очень низкий.
  • Обслуживание объектов — дополнительные расходы (коммунальные платежи, налоги, затраты на ремонт).
  • Форс-мажорные обстоятельства (потопы, пожары).

Список объектов для инвестирования на рынке недвижимости мы располагаем в порядке убывания инвестиционной привлекательности и востребованности на рынке.

  1. Жилые объекты
  2. Коммерческая недвижимость
  3. Земля
  4. Загородные дома
  5. Строительство
  6. Прочие варианты

Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость

Частные инвесторы предпочитают именно этот вариант. Он наименее подвержен рискам. И на покупке недвижимости можно заработать, причем, учитывая нестабильную ситуацию в стране, очень быстро.

  • Вариант первый — сдавать квартиру (дом) в аренду.
  • Вариант второй — подождать определенное время, дождаться роста стоимости жилья и продать его.

Второй вариант можно дополнить: некоторые инвесторы покупают за бесценок квартиры в очень плохом состоянии, делают более-менее приемлемый ремонт, и продают квартиру дороже.

При покупке недвижимости в жилом секторе важно обращать внимание на местонахождение объекта и окружающую объект инфраструктуру, планировку и состояние квартиры. Не менее важно учесть то, какие рядом проживают соседи, в целом контингент района. Важна этажность, наличие балкона, вид из окон, состояние и давность постройки дома.

Перед приобретением жилья важно учитывать множество юридических нюансов. Одно дело, если сделка «чистая», то есть вы приобретаете объект без долгов по коммунальным платежам, без прописанных жильцов (все эти справки очень легко собрать самостоятельно в ЖЭК или УК).

И совсем другое дело, если вы вступаете в цепочку сделок с несколькими участниками, размениваете доли, у вас есть прописанные на территории дети, и сделка должна проходить с участием органов опеки. Тут не обойтись без посредников, которые владеют информацией и помогут оформить покупку или продажу максимально быстро и выгодно. Затраты на услуги риэлторов в этом смысле окупятся хотя бы тем, что вы сэкономите массу времени, а также сможете продать или купить объект по самой выгодной стоимости.

Приобретение коммерческой недвижимости — более сложный с юридической точки зрения процесс. Кроме того, что коммерческую недвижимость сложнее выбирать (учитывая множество критериев), ее нужно грамотно оформить, уладить отношения с различными инстанциями (СЭС, пожарная служба).

Коммерческую недвижимость часто приобретают для сдачи ее в аренду компаниям и ИП.

Ограничивающий фактор приобретения коммерческой недвижимости — ее большая стоимость. Вложения, которые будут реально выгодны, оцениваются от 5 млн рублей и выше.

Особенности инвестиций в недвижимость
КраткосрочныеДолгосрочный
Доход от перепродажиДоход от сдачи в аренду
Эффективность зависит от:
  1. Динамики рынка
  2. Рыночной волатильности
  3. Умения спрогнозировать движения цены
Эффективность зависит:
  1. Месторасположения недвижимости
  2. Уровня развития инфраструктуры
  3. Стадии жизненного цикла рынка

В какие страны выгодно инвестировать

Существует несколько направлений подобного инвестирования. Причем невозможно заранее сказать какой из вариантов принесет инвестору наибольший профит.

  1. Инвестиции в объекты недвижимости развитых государств. К этой группе стран, как правило, относят западноевропейские и североамериканские государства с развитой и стабильной экономикой. Речь идет про США, Канаду, Великобританию, Германию, Бельгию, Австрию, Францию и некоторые другие. Главным плюсом такого инвестирования, несомненно, является высокая надежность. При этом и, с точки зрения прибыльности аренды, многие из таких вариантов весьма привлекательны. Например, мы можем говорить про немецкую недвижимость. В 2015–2016 годах она принесла своим инвесторам высокую прибыль. Ожидается, что такая же тенденция сохранится и на 2017–2018 годы. Естественно, при условии, что власти Германии решат проблему с беженцами.
  2. Инвестиции в объекты недвижимости, расположенные на курортах. Купить квартиру или дом в таком месте стоит недешево. Однако и потенциальные доходы от аренды являются достаточно высокими. При этом нужно всегда учитывать специфику страны. Ведь большинство курортов в той или иной степени подвержены сезонности. Другими словами, спрос на аренду жилья на курортах в разные месяцы года будет очень сильно отличаться.
  3. Инвестиции в объекты недвижимости развивающихся государств. Это перспективное направление капиталовложений. Однако чтобы зарабатывать на нем инвестору следует обладать прогностическим даром. Если он сумеет предвидеть мощное экономическое развитие страны, то купленная в ней недвижимость всего за несколько лет может очень существенно вырасти в цене. В настоящее время пристальное внимание следует обратить на объекты, расположенные в Чехии, Китае и Турции.
  4. Инвестиции в объекты недвижимости государств с нестабильной экономикой. Суть данного метода просто: когда страна находится в серьезном кризисе, у инвестора есть возможность купить квартиру или офис по минимальной цене. После рецессии всегда наступает подъем, следовательно, купленная недвижимость может серьезно прибавить в стоимости. Следует помнить, что риски здесь будут крайне высокими. В качестве примера таких государств можно привести Грецию или Египет.

Выбирать объект для инвестирования следует с умом. Далеко не всегда нужно стремиться уследить за модными инвестиционными трендами. Часто именно неожиданные решения способны принести инвестору в недвижимость максимальную прибыль.

Инвестиции в дома за границей

Вложения в землю (земельные участки)

Как и в случае с коммерческой недвижимостью, вложения в земельные участки требуют колоссальных затрат. Зато у инвестиций в землю для строительства или покупки недвижимости на ней есть множество плюсов:

  • Земля для строительства или сельхозработ приобретается на длительный период времени и не нуждается в модернизации, ремонтах, улучшениях
  • При покупке земельных участков практически исключены случаи мошенничества при оформлении сделок
  • Покупать землю и оформлять ее проще, чем недвижимость
  • Не надо платить коммунальные услуги, только налог на землю.

Из минусов инвестирования в земельные участки можно отметить лишь один: государство следит за тем, чтобы приобретенный участок использовался строго по назначению. Если вы покупаете землю под строительство, то должны для этого и применять участок. Если покупаете сельхозугодья, то на этой земле можно заниматься фермерством и сельскохозяйственной промышленностью.

Перспективное направление Северный Кипр

Узнать больше об элитной недвижимости на Северном Кипре можно из видео на нашем канале:

Безусловный лидер рейтинга. Это непризнанное государство – настоящий рай для инвесторов. Именно здесь продается самое доступное недвижимое имущество на Средиземном море, которое по своему качеству не уступает жилым комплексам Италии или Турции.

Официальная непризнанность Северного Кипра – скорее благо, чем зло. Во-первых, действует безвизовый режим с Россией, а значит, для посещения страны не потребуется виза. А во-вторых, никто не интересуется происхождением инвестируемых средств, затрачиваемых на покупку недвижимости.

Студия на побережье обойдется в 50-60 тысяч долларов. Роскошные апартаменты в 100-120 тысяч, а стоимость виллы стартует со 150 тысяч долларов.

Со сдачей в аренду не будет никаких проблем, так как Северный Кипр – это настоящая студенческая вотчина и молодые люди с удовольствием снимают квартиры поблизости от университетов. Кроме того, страну облюбовали возрастные англичане, и некоторые жилые комплексы почти полностью выкуплены выходцами из Туманного Альбиона.

Особо стоит отметить тот факт, что налоги на Северном Кипре гораздо ниже, чем в России. За роскошную виллу нужно будет заплатить всего лишь несколько тысяч евро в год. Естественно, что небольшая квартира обойдется еще дешевле.

Сроки окупаемости жилья на Северном Кипре самые высокие в Европе. К примеру, студенческая недвижимость, сдаваемая в аренду, способна окупить себя уже через 8 лет, а в дальнейшем начнет приносить чистую прибыль.

Инвестиции в загородную недвижимость и строительство

Вложения в загородную недвижимость в России становятся все более актуальными. С расширением территории мегаполисов многие стремятся покупать дома за городом для отдыха и ведения дачного хозяйства.

Дома выгодно приобретать на стадии строительства с целью доведения построек до финальной стадии и продажи готового жилья. Также многие покупать землю под недвижимость и строят дома самостоятельно.

Покупка готовых объектов не менее перспективное направление вложений. Дачные дома в хорошем состоянии не теряют своей ценности, особенно если находятся в местах с хорошо развитой инфраструктурой.

Вложения в строящиеся объекты — как жилые, так и нежилые — направление инвестирования, которое позволяет получить очень неплохую прибыль по окончании застройки.

Риск заключается в том, что законодательство России в сфере долевого строительства имеет много пробелов и постоянно обновляется. Очень велик риск столкнуться с мошенниками и банкротами, потерять все свои сбережения. Но есть проверенные застройщики, которые зарекомендовали себя. Чтобы найти таких, необходимо тщательно изучать рынок, советоваться со специалистами, оценивать срок работы застройщика на рынке недвижимости, количество сданных в эксплуатацию объектов.

Существуют некоторые ограничения при приобретении строящихся объектов:

  • Здание могут сдать в эксплуатацию с опозданием
  • Стройку могут заморозить
  • При неисполнении требований закона строящийся объект подлежит сносу.

Ситуация 6. Квартиры в Тоскане

Алексей рассказал о том, как они с женой купили несколько квартир в Италии.

«Мы с женой любим и часто посещаем Тоскану. Мы знаем там практически все. И в 2013 году мы решили приобрести там несколько квартир, потому что планируем жить в них на пенсии. До переезда на ПМЖ мы планируем эти квартиры сдавать. Для поиска и приобретения квартир моя жена поехала туда весной 2013 года на 3 месяца. Она посетила около десятка компаний по продаже недвижимости и управляющих компаний. Она изучила спрос на аренду квартир в разных городах. За время нашего пребывания в Италии мы изучили налоговое и земельное законодательства Италии, а если чего и не знаем, у нас есть там хорошие юристы. Только так и нужно покупать недвижимость. Приобретать же ее по советам риелторов, не зная законов страны и ситуации с недвижимостью в том или ином регионе – это просто безумие, которое обязательно приведет к потерям».

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Приобретение зарубежной недвижимости дает возможность решать сразу несколько задач. Кроме того, что инвестор получает стабильный и ликвидный объект, он может:

  • Получить вид на жительство
  • Прописку
  • Гражданство
  • Строить бизнес в стране нахождения объекта.

Кроме того, наличие недвижимости за рубежом — возможность переехать и жить в своем жилье.

Приобретая иностранную недвижимость, важно оценивать макроэкономическую обстановку, ситуацию на рынке, юридические нюансы.

Как осуществляется управление недвижимостью?

Покупка недвижимости за границей налагает на собственника определенные обязанности. Он должен находить арендаторов, собирать с них арендную плату, оплачивать коммунальные услуги, проводить необходимые работы по содержанию и ремонту дома. Даже с учетом высокого немецкого качества строительства любое здание требует периодической поддержки.

При этом далеко не каждый собственник может себе позволит постоянно прилетать за границу, чтобы на месте решать вопросы с арендаторами и коммунальными проблемами. Из-за этого большинство собственников предпочитает заключить договор с управляющей компанией: ее сотрудники возьмут на себя все проблемы с содержанием и ремонтом имущества, а также будут работать с арендаторами. Это обеспечит стабильное получение арендной платы, а также безотказное функционирование всех инженерных систем дома.

Сотрудники управляющей компании также ведут бухгалтерскую документацию, занимаются поиском арендаторов и оформлением с ними договоренностей, взиманием платы. В результате собственник может годами не приезжать в собственный доходный дом, но при этом исправно получать от него прибыль. Наша компания занимается управлением недвижимостью за границей уже много лет, мы освобождаем владельцев от ненужных забот.

Государственные инвестиции в недвижимость

В России вложения в недвижимость актуальны в последние годы, как никогда. Несмотря на растущий курс доллара и общий спад рынка сегмент инвестиций постоянно растет. Вкладывают в российскую недвижимость и иностранные инвесторы, и частные. И само государство инвестирует множество проектов, в равных долях участвуя в схемах глобального масштаба. Распространена схема ГЧП — государственно-частного партнерства. Обоснованием таких инвестиций является необходимость привлекать средства инвесторов (с одной стороны) и контролировать процесс на государственном уровне (с другой).

Бюджетные инвестиции — это вложения в капстроительство и готовые объекты. Инвестировать может как государство в целом, так и регионы и муниципальные образования. Подробные сведения о сути и принципах бюджетных инвестиций изложены в Бюджетном кодексе РФ.

Объекты, приобретенные на бюджетные инвестиции, управляются муниципальными учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Также могут включаться в состав госказны.

Порядок принятия решений о распределении бюджетных инвестиций устанавливает Правительство РФ, высший исполнительный орган субъекта РФ или муниципальное образование. Инвестируются проекты за счет средств фондов федерального бюджета и бюджетов регионов и муниципальных образований России.

Рейтинг
( 2 оценки, среднее 4 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: