Ипотечные облигации – что это простыми словами


Ипотечный рынок и его модели

Недвижимость является наиболее стабильным активом, стоимость которого никогда не показывает отрицательной динамики. Именно поэтому эта сфера очень выгодна для инвестирования во всех странах.

В зависимости от способа финансирования ипотеки, в современном мире выделяют два типа ипотечного кредитования: франко-скандинавский и американский. В первом случае ипотека выдается за счет средств целевых вкладчиков, которые привлекаются банками. Такая система используется в Германии, где существуют банки, специализирующиеся на ипотечном кредитовании. Финансирование ипотеки через ипотечные ценные бумаги составляет не более 20 %.

Финансирование ипотеки в США на протяжении последних 30 лет происходит преимущественно за счет производства ипотечных облигаций. Такая система получила большое распространение во многих странах мира.

Что такое ипотечные ценные бумаги?

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) являются долговыми ценными бумагами, обеспечивающие своего владельца правом на получение регулярного дохода от пулов – определенных активов, которые определяются правом требования по ипотечным кредитам.

Пример. При выдаче ипотечного кредита банком выпускается ИЦБ на сумму недвижимости, послужившей залогом. Приобретая данные бумаги, инвестор вносит средства в количестве, равном сумме, потраченной банком на выдачу кредита. Получив деньги, банк может предоставить их по ипотечному кредиту следующему клиенту, получая прибыль в виде процентов по долгу. Именно с этих ежемесячных платежей, которые вносит должник, банк гасит стоимость ИЦБ.

Популярность такого рода инвестиций обеспечена залогом в виде недвижимости. За последние несколько лет цены на жилье стабильно растут, что обеспечивает стабильно высокие доходы держателям ИЦБ. Ипотечные ценные бумаги разделяют в зависимости от процесса поступления денежных средств от пулов.

Поступление средств владельцам «сквозных» ИЦБ происходит после удержания банком платы за обслуживание и административные услуги. Именно к такому типу относят большинство ипотечных ценных бумаг. Структурированными называют бумаги, выпуск которых делится на классы. Выплаты по ним производятся согласно правилам структурирования и обслуживания данных классов.

Возможно будет интересно!

Секьюритизация ипотечных кредитов в России и в мире

Что это такое?

Первичный рынок ценных бумаг — тот, на котором размещают вновь выпущенные эмиссионные бумаги, а вторичный — на котором ценные бумаги перепродают.

На первичном рынке между эмитентом и инвесторами возникают экономические отношения, связанные с эмиссией и последующим размещением активов. Эмиссия — это регулируемый законодательством процесс передачи ЦБ в обращение, т.е. выпуск, а размещение — поступление выпущенных активов в продажу. На первичном рынке бумаги передаются первым держателям.

Торговля происходит на фондовой бирже, на которую активы поступают сразу после выпуска. В этом смысле она аналогична товарной, на которой покупатель приобретает товары «из первых рук», т.е. от производителя.

В дальнейшем у держателей появляется выбор, хранить ли приобретенные акции и облигации, получая постоянный купонный доход и дивиденды, или же перепродать активы по более высокой цене и извлечь разовую прибыль.

Первоначальное размещение бумаг служит отправной точкой дальнейшего движения капитала и задает направление этой динамике. В большинстве случаев после первого размещения активы позднее многократно переходят от одних владельцев к другим. Так акции и облигации оказываются на вторичном рынке, насыщенность и ассортимент которого напрямую зависят от первого.

Процесс купли-продажи формирует чистую рыночную стоимость эмиссионных бумаг, а также обеспечивает ликвидность активов. Вторичный рынок включает сделки купли-продажи, совершаемые с ЦБ за все время их существования.

Цели и задачи

Главная цель первичного рынка — обеспечение экономических условий для размещения выпущенных ценных бумаг. Его деятельность предполагает организацию работы фондовой биржи, привлечение свободных активов и финансовых потоков со стороны потенциальных покупателей, снижение уровня инфляции.

Миссия вторичного рынка — поддержание ликвидности бумаг, выпущенных эмитентом. Этот рынок обеспечивает формирование рыночной стоимости акций и облигаций и направляет движение капитала.

Роль

Первичный рынок организует регулярные бюджетные отчисления, регулирует соотношение спроса и предложения, задает ценовую динамику поступающих от эмитента активов, т.е. запускает ЦБ в оборот.

Вторичный рынок предоставляет информацию о чистой стоимости бумаг и стимулирует привлекательность облигаций и акций для инвесторов, поддерживая сделки, заключаемые на первичном.

Особенности ИЦБ

Оплата основного долга происходит ежемесячно, определенной суммой, в отличие от погашения долга по другим ценным бумагам, когда оплата приходит по истечению срока одним поступлением. Кроме того, в зависимости от того, происходит ли оплата долга по ипотеке строго по графику или до назначенного срока, платежи по ИЦБ могут приходить в разное время и на различные суммы. Также может измениться и количество этих платежей.

Существенным отличием ценных ипотечных бумаг считают их небольшую ликвидность (то есть небольшую обращаемость). Это связано с их относительно большой стоимостью. Однако, благодаря тому, что ИЦБ имеют обеспечение в виде конкретных объектов недвижимости, они являются одним из самых защищенных видов вложений. Большую их часть скупает государство через государственные фонды, а так же страховые компании.

Доход по ИЦБ рассчитывается исходя из ипотечной ставки, за вычетом затрат на административное обслуживание кредита, плату управляющему и прочее. Даже после вычета всех затрат доход от ИЦБ будет существенно превышать доход от банковского вклада или прочих ценных бумаг.

Виды ипотечных облигаций

ИЦБ бывают однотраншевыми и многотраншевыми. В отдельную категорию принято выделять балансовые ипотечные облигации. Особняком стоят ипотечные сертификаты. Вопреки частому заблуждению они не являются подтипом ИЦБ. О них мы отдельно расскажем ниже, а пока простыми словами объясним особенности каждого вида ИЦБ:

  • Однотраншевые. Один пул займов обеспечивает разовый выпуск облигаций. Это классическая и наиболее распространенная схема.
  • Многотраншевые. На один пул кредитов приходится несколько выпусков. Как правило, выпускается старший и младший транш. Первый дает приоритетное право на выплаты. То есть чем младше транш, тем больше рисков потерять доход, например, в случае экономического кризиса. Но и доходы будут выше.
  • Балансовые ИЦБ. Это простые облигации банка с дополнительным обеспечением в виде ипотечного пула. Кредиты на покупку жилья остаются на балансе финансовой организации, а держателю ценных бумаг придется учитывать сразу два риска – по кредитному пулу и самого банка-эмитета.

Виды ИЦБ

В Российской Федерации более других ИЦБ распространены следующие разновидности: закладная, облигация с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия.

Закладная является именной ценной бумагой, механизм ее действия описывает федеральный закон «Об ипотеке». Закладная является не просто ценной бумагой, подкрепленной залогом, но и сама может являться объектом залога. Ее передача происходит по упрощенным правилам, совершая передаточную надпись с последующей регистрацией в государственных органах.

Ипотечные облигации могут находиться как в виде документа так и не иметь документарной формы. Обеспечением ИЦБ является ипотечное покрытие. Это объем средств, равный стоимости долга банку по ипотечному кредиту, включая начисленные проценты. Согласно правилам, банк может произвести таких облигаций на сумму, не превышающую 80 % от стоимости недвижимости, находящейся у него в залоге.

В отличие от предыдущих документов, стоимость ипотечного сертификата участия как ценной бумаги, определяется как доля держателя от общей суммы ипотечного покрытия. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» регламентирует порядок выпуска и оборота этого вида ИЦБ. Эта ценная бумага определяет право инвестора на определенную долю от суммы ипотечного покрытия, что закрепляется договором. Исходя из этого, ипотечный сертификат участия может находиться в свободном обороте.

Держателями сертификатов могут быть как физические лица, так и государственные организации. Выпуск ИЦБ могут производить только лицензированные коммерческие организации.

Возможно будет интересно!

Что такое ипотечные облигации и как инвестировать в облигации с ипотечным покрытием

Рынок ипотечных ценных бумаг в России

Вложения в ипотечные ценные бумаги на западном рынке обычно долгосрочные, но в РФ чаще предпочитают инвестиции сроком не более 3-5 лет, то есть краткосрочные вклады.

Специалисты связывают это с тем, что в России рынок ипотечных ценных бумаг находится еще в процессе активного развития. Федеральное законодательство в этой части имеет много пробелов и недочетов, которые не способствуют ускорению этого процесса, однако совершенствование в этой сфере регулярно происходит.

К тому же у российских банков имеются денежные средства в достаточном количестве для выдачи ипотечных кредитов населению, в связи с этим прибегать к выпуску ИЦБ, нет надобности. На современном российском рынке ИЦБ пользуются спросом ипотечные сертификаты участия и ипотечные облигации. Их оборот регламентирован ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», находящимся в процессе доработки в целях актуализации под современные условия экономики.

Однако, несмотря на это, ИЦБ являются видом гарантированной прибыли. Крупные государственные компании, фонды и инвесторы чаще являются держателями ипотечных сертификатов участия. Более мелкие инвесторы, а также частные лица чаще покупают ипотечные облигации, так как стоимость их гораздо меньше. Закладные не получили широкого распространения, несмотря на упрощенную процедуру передачи права.

Как инвестировать в ИЦБ

Покупка ипотечных ценных бумаг происходит через фондовые биржи. Существуют агентства и организации (доверительные управляющие, брокерские конторы и т.д.), специализирующиеся на консультациях по вопросам инвестиций и соответствующих операциях. Привлечение инвесторов может происходить через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), которые создаются под конкретные проекты.

Доходность при инвестировании в ИЦБ зависит от средних ставок по предоставленным ипотечным кредитам. При понижении процентной ставки (рефинансирование ипотеки), либо при досрочной оплате ипотеки заемщиком доходность для инвесторов снижается, потому что банк вынужден досрочно погасить купленную инвестором ИЦБ.

Как получить доступ к эмиссии на ПРЦБ?

Внесенные в законодательство поправки нацелены на защиту прав частных инвесторов, которые могут позволить себе инвестиции на сравнительно небольшие суммы (не более 500 тыс. руб.) и периодически становятся жертвами мошенников из-за неграмотного вложения средств или выбора недобросовестного посредника при совершении сделок.

Операции с ЦБ осуществляются в рамках фондовой биржи. Начинающий инвестор не имеет права самостоятельно покупать финансовые инструменты, сначала он должен найти брокера, посредника, открывающего покупателю доступ на фондовую биржу. Просто так взять и купить акции частному лицу нельзя, это запрещено законом. Брокер действует как обязательный посредник, регистрируя сделки, занимаясь ведением и обслуживанием брокерского счета клиента, предоставляя аналитику по рынку и т.п.

В качестве брокера может выступать коммерческая организация или банк. Главное условие правильного выбора посредника — наличие государственной лицензии. Стоит обратить внимание и на репутацию брокера, историю присутствия на рынке, комиссию, взимаемую за услуги.

Впоследствии инвестор заключает с брокером договор и открывает брокерский счет, который представляет собой аналог «кошелька» для хранения средств. Покупатель регистрирует личный кабинет на сайте брокера и устанавливает специализированное ПО, торговый терминал. После пополнения счета любым удобным способом инвестор приступает к торгам.

Многие брокеры предоставляют клиентам услугу по доверительному управлению средствами. Его осуществляют опытные трейдеры компании-посредника за комиссию. Этот вариант подойдет новичкам, которые стремятся минимизировать риск.

Рейтинг
( 2 оценки, среднее 4 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: